V oznámení o dražbe nájdete viac čísel naraz. Často sa porovnáva najnižšie podanie so znaleckou hodnotou a výsledok sa číta ako zľava. Takéto čítanie je zavádzajúce, a preto na Profituj.sk vedieme tieto hodnoty oddelene.
Tri rôzne čísla v jednom oznámení
- Najnižšie podanie alebo vyvolávacia cena: suma, od ktorej sa dražba začína, resp. najmenej, ktorú možno ponúknuť. Určuje ju vyhlasovateľ a uvádza v oznámení.
- Znalecká hodnota: hodnota z posudku súdneho znalca k určitému dňu. Posudok môže byť starý a nemusí zodpovedať dnešnému trhu.
- Trhová cena: cena, ktorú by za nehnuteľnosť dnes reálne zaplatil kupujúci. Žiadny dokument ju nezaručuje; Profituj.sk ju nezisťuje, len pri niektorých ponukách ukazuje hrubý orientačný odhad s použitými porovnaniami (pozri Metodiku).
Ako sa počíta pomer podania k znaleckej hodnote
Pomer vypočítame ako najnižšie podanie vydelené znaleckou hodnotou. Hovorí iba to, aká časť posudkovej hodnoty je východisková cena.
Príklad: znalecká hodnota je 50 000 € a najnižšie podanie 30 000 €. Pomer je 60 %. To neznamená, že nehnuteľnosť zlacnela o 40 %. Znamená to len, že dražba sa začína na 60 % hodnoty z posudku. Ak je posudok o rok starší a trh medzitým vyrástol alebo klesol, výsledný rozdiel oproti skutočnej hodnote môže byť úplne iný.
Prečo je podanie často pod znaleckou hodnotou
- Pri niektorých dražbách zákon alebo zmluva stanovuje najnižšie podanie ako časť hodnoty z posudku (pri opakovaných dražbách býva nižšie než v prvom kole).
- Nehnuteľnosť môže byť zaťažená (záložné právo, vecné bremeno, užívateľ, ktorý v nej býva) a to cenu zvyčajne znižuje.
- Dražba prináša riziko: kupujúci nevidí vždy všetko a nemá záruku vady ako pri bežnom predaji.
- Posudok mohol byť vypracovaný pre iný účel alebo k inému dňu.
Celok a podiel: najčastejšia chyba
Ak sa draží spoluvlastnícky podiel (napríklad 1/2), znalecká hodnota podielu je len zodpovedajúca časť hodnoty celku. Ak ju porovnáte s hodnotou celej nehnuteľnosti, vyjde vám „zľava 50 %“, ktorá neexistuje. Portál preto vedie hodnotu celku a hodnotu podielu oddelene a medzi sebou ich nikdy nemieša. Navyše nezískate celú nehnuteľnosť, ale spoluvlastníctvo s ďalšími osobami, čo má vlastné riziká.
Ako s číslami pracovať pri rozhodovaní
- Pozrite si dátum posudku a to, či sa hodnota týka celej veci alebo len podielu.
- Porovnajte s aktuálnymi inzerátmi podobných nehnuteľností v tej istej lokalite, nie so sumou z oznámenia.
- Zistite, čo nehnuteľnosť zaťažuje (v liste vlastníctva časť C) a či ju niekto užíva.
- Počítajte aj s nákladmi mimo ceny: poplatky a dane pri prevode, prípadné opravy a čas do skutočného užívania.
- Pozrite si Výsledky dražieb: ukazujú, za koľko sa v minulosti vydražili podobné predmety.
Čo robí portál inak
Ak nie sú dostupné obe hodnoty, porovnanie nezobrazíme a uvedieme „nedostatok údajov“. Nulu nikdy nedopĺňame. Pri každom údaji uvádzame zdroj a stránku dokumentu, z ktorej bol vyťažený.
Časté otázky
Je znalecká hodnota to isté ako trhová cena?
Nie. Znalecká hodnota je odhad súdneho znalca k určitému dňu a pre určitý účel. Trhová cena sa mení a závisí od dopytu, stavu a lokality.
Môžem ponúknuť menej ako najnižšie podanie?
Nie. Najnižšie podanie je spodná hranica a draží sa vyššími podaniami, ktoré musia prevýšiť predchádzajúce aspoň o minimálne prihodenie uvedené v oznámení.
Kto vypracúva znalecký posudok?
Súdny znalec zapísaný v zozname znalcov. Posudok býva prílohou k oznámeniu alebo je dostupný u dražobníka či exekútora.
Ako dlho posudok platí?
Zákon neurčuje jednotnú „platnosť“. Pri opakovanej dobrovoľnej dražbe nie je potrebný nový odhad, ak starý nie je starší ako jeden rok. Skutočná aktuálnosť hodnoty závisí od vývoja trhu.
Prečo Profituj.sk neodhaduje trhovú cenu pri každej ponuke?
Spoľahlivý odhad vyžaduje dostatok porovnateľných predajov. Odhad zobrazujeme len tam, kde máme porovnania, a vždy ho označíme ako orientačný; pozri Metodiku.
Informácie majú všeobecný charakter a nie sú právnym, finančným ani investičným poradenstvom. Pred rozhodnutím si overte údaje v origináli oznámenia a aktuálne znenie predpisov.