Najnižšie podanie z oznámenia je len začiatok. Celková cena nehnuteľnosti z dražby zahŕňa aj náklady, ktoré v oznámení nenájdete. Tu je zoznam, s čím počítať, aby vás po dražbe nič neprekvapilo.
1. Vydražená cena a zábezpeka
Základom je cena dosiahnutá vydražením. Zloženú zábezpeku vám dražobník započíta do ceny, takže ide o zálohu, nie o dodatočný náklad. Pri zmarení dražby (nezaplatenie ceny v lehote) sa však zábezpeka použije na úhradu nákladov so zmarenou dražbou.
2. Prevod do katastra
- Zápis nového vlastníka do katastra nehnuteľností je spoplatnený správnym poplatkom; výšku určuje aktuálny sadzobník, preto si ju overte na katastrálnom portáli.
- Pripravte potvrdenie o vydražení a doklady, ktoré od vás kataster vyžaduje.
- Daňové dôsledky nadobudnutia (napríklad pri neskoršom predaji) konzultujte s odborníkom; nie sú predmetom oznámenia.
3. Financovanie
Cenu treba zaplatiť v krátkej lehote po dražbe (pri vyšších sumách spravidla do 15 dní). Ak financujete úverom, počítajte s úrokmi, poplatkami banky a časom na ocenenie nehnuteľnosti. Banky často vyžadujú čas, ktorý pri dražbe nemáte, preto financovanie riešte vopred.
4. Stav nehnuteľnosti a prevzatie
- Opravy a rekonštrukcia: stav nehnuteľnosti je často horší, než sa dá odhadnúť z fotografií.
- Vypratanie a prevzatie: ak v nehnuteľnosti niekto býva alebo sú v nej veci, náklady a čas na jej uvoľnenie môžu byť na vás.
- Nedoplatky: informácie o dlhoch za energie a poplatky nemusia byť v oznámení; spýtajte sa na obhliadke.
- Poistenie a prvé prevádzkové náklady po prevzatí.
5. Právne a odborné služby
Pri vyšších sumách sa oplatí advokát (kontrola listu vlastníctva a podmienok dražby) a prípadne znalec alebo stavebný technik na obhliadku. Je to náklad, ktorý často ušetrí oveľa väčší problém.
Ilustračný výpočet
Príklad (čísla sú ilustračné, nie odhad skutočných poplatkov): najnižšie podanie 40 000 €, vydraženo za 46 000 €; opravy odhadované na 8 000 €; úrok z úveru za prvý rok 1 800 €; poplatok za vklad do katastra a právne služby podľa aktuálnych sadzieb. Celková investícia je teda minimálne 55 800 € plus poplatky, nie 40 000 €. Takýto prepočet si urobte pred dražbou a určte si strop, nad ktorý neprihadzujete.
Časté otázky
Je zábezpeka dodatočný náklad?
Nie. Vydražiteľovi sa započíta do ceny. Pri zmarení dražby sa použije na úhradu nákladov.
Platí kupujúci z dražby daň z prevodu nehnuteľnosti?
O konkrétnych daňových dôsledkoch sa poraďte s odborníkom a overte si aktuálnu právnu úpravu; v texte oznámenia ich nenájdete.
Kto platí poplatok za vklad do katastra?
Správny poplatok za návrh na vklad sa riadi aktuálnym sadzobníkom a podmienkami konkrétneho konania; overte si ho na katastrálnom portáli.
Čo je najčastejšie podcenený náklad?
Opravy, vypratanie a čas: nehnuteľnosť býva v horšom stave a jej uvoľnenie môže trvať.
Informácie majú všeobecný charakter a nie sú právnym, finančným ani investičným poradenstvom. Pred rozhodnutím si overte údaje v origináli oznámenia a aktuálne znenie predpisov.
Zdroje
- Katasterportal – Úrad geodézie, kartografie a katastra SR
- Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách (Slov-Lex)
- Dražobná zábezpeka – Profituj.sk